Fonte da imagem: A Arquiteta

A taxa de ocupação e o coeficiente de aproveitamento funcionam como um limitador do crescimento urbano, estabelecendo a forma como acontecerá a ocupação dos terrenos em determinada área da cidade ao longo dos anos.

Na prática, serve para limitar o quanto os investidores ou proprietários de lotes particulares poderão construir em suas propriedades.

Vamos conferir a seguir, como funcionam separadamente a taxa de ocupação e o coeficiente de aproveitamento.

Taxa de ocupação (TO):

Podemos dizer que taxa de ocupação é o percentual utilizado pela edificação em relação a área total do lote, considerando apenas sua projeção horizontal. Desconsiderando assim, a altura da edificação e o número de pavimentos.
Veja um exemplo no desenho abaixo:

Porém, se algum dos pavimentos superiores ao térreo, avançarem horizontalmente sobre os limites do pavimento térreo, esta área excedente, passa a contar na taxa de ocupação, conforme figura a seguir.

Abaixo temos alguns exemplos de diferentes taxas de ocupação em um mesmo lote.

E qual é a fórmula para se calcular a taxa de ocupação?

Mas lembre-se, se algum pavimento superior tiver uma área que exceda o plano horizontal do pavimento térreo (figura acima), esta área excedente também deverá ser computada.
Aí a fórmula para cálculo da taxa de ocupação, será a seguinte:

O que é coeficiente de aproveitamento do lote (CA)?

Coeficiente de aproveitamento, também conhecido por índice de aproveitamento, é um número, definido pelo plano diretor de cada município, que multiplicado pela área do lote, estabelece a quantidade máxima de metros quadrados possíveis de serem construídos neste lote, somando-se a área de todos os pavimentos. Difícil? Então vamos aos exemplos:

Suponhamos que temos um lote medindo 15 x 30, que nos dá uma área total de 450,00m² com CA=2,5. Neste lote poderemos construir o máximo de 1.125,00m².
Podemos observar duas possibilidades para a execução de uma edificação neste lote:

No primeiro exemplo a taxa de ocupação é de 50% e permite o uso de quatro pavimentos. Na segunda opção, a taxa de ocupação é de 25% mas permite a utilização de seis pavimentos. Ou seja, com um mesmo CA de 2,5, podemos construir mais ou menos pavimentos, mas a mesma metragem quadrada total, dependendo da taxa de ocupação permitida no lote. Em ambos podemos construir até 1.125 m², porém no primeiro caso teremos uma construção mais horizontal e no segundo uma mais verticalizada.

Isso pode acontecer, por exemplo, em cidades à beira mar: nas primeiras quadras, na faixa da praia, os municípios podem definir uma Taxa de Ocupação maior, e um gabarito (o número de pavimentos permitido) menor, com um mesmo CA que em lotes mais afastados da faixa de areia, onde o gabarito é maior e a T.O. menor. Isso acontece para que a sombra dos edifícios não se projete na praia cedo demais, espantando os banhistas. Isso também ocorre em grandes centros urbanos, onde o adensamento é maior em áreas mais centrais, permitindo a verticalização, e deixando bairros residenciais, ou com potencial de preservação ambiental, mais horizontais, melhorando a ventilação e insolação dos lotes.

Para o cálculo do coeficiente de aproveitamento, a fórmula é a seguinte:

E no meu lote, na minha cidade, como funciona?

Em geral, cada município define seus próprios critérios, determinando o que deverá ser contabilizado na taxa de ocupação e coeficiente de aproveitamento, através do seu plano diretor, lei de uso e ocupação do solo e do código de obras.
O que temos observado, é que frequentemente diversos municípios não costumam contabilizar no coeficiente de aproveitamento, os seguintes itens:

- sacadas até o limite de uma determinada área ou balanço;

- garagens em edifícios que incentivam os pavimentos garagem;

- beirais;

- áreas abertas como piscinas;

- áticos que não ultrapassem uma determinada área do pavimento tipo.

Para saber o que seu município determina, é importante consultar as legislações citadas e verificar, além da Taxa de Ocupação e Coeficiente de Aproveitamento, o Gabarito permitido e os Recuos e Afastamentos. A junção desses itens é que vai definir quantos pavimentos e quantos metros quadrados o lote permite construir. Ou seja, não é porque o gabarito permitido é de 12 , que você conseguirá construir todos esses pavimentos. Os outros Índices Urbanísticos combinados é que darão o resultado final.

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Por: Ana Carolina Moura Cardoso

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