Taxa de ocupação e coeficiente de aproveitamento de um lote

 

Fonte da imagem: A Arquiteta

A taxa de ocupação e o coeficiente de aproveitamento funcionam como um limitador do crescimento urbano, estabelecendo a forma como acontecerá a ocupação dos terrenos em determinada área da cidade ao longo dos anos.

Na prática, serve para limitar o quanto os investidores ou proprietários de lotes particulares poderão construir em suas propriedades.

Vamos conferir a seguir, como funcionam separadamente a taxa de ocupação e o coeficiente de aproveitamento.

Taxa de ocupação (TO):


Podemos dizer que taxa de ocupação é o percentual utilizado pela edificação em relação a área total do lote, considerando apenas sua projeção horizontal. Desconsiderando assim, a altura da edificação e o número de pavimentos.
Veja um exemplo no desenho abaixo:

Taxa de ocupação é o percentual utilizado pela edificação em relação a área total do lote

 

Porém, se algum dos pavimentos superiores ao térreo, avançarem horizontalmente sobre os limites do pavimento térreo, esta área excedente, passa a contar na taxa de ocupação, conforme figura a seguir.

Abaixo temos alguns exemplos de diferentes taxas de ocupação em um mesmo lote.

 

E qual é a fórmula para se calcular a taxa de ocupação?

 

Mas lembre-se, se algum pavimento superior tiver uma área que exceda o plano horizontal do pavimento térreo (figura acima), esta área excedente também deverá ser computada.
Aí a fórmula para cálculo da taxa de ocupação, será a seguinte:

O que é coeficiente de aproveitamento do lote (CA)?


Coeficiente de aproveitamento, também conhecido por índice de aproveitamento, é um número, definido pelo plano diretor de cada município, que multiplicado pela área do lote, estabelece a quantidade máxima de metros quadrados possíveis de serem construídos neste lote, somando-se a área de todos os pavimentos. Difícil? Então vamos aos exemplos:

Suponhamos que temos um lote medindo 15 x 30, que nos dá uma área total de 450,00m² com CA=2,5. Neste lote poderemos construir o máximo de 1.125,00m².
Podemos observar duas possibilidades para a execução de uma edificação neste lote:

No primeiro exemplo a taxa de ocupação é de 50% e permite o uso de quatro pavimentos. Na segunda opção, a taxa de ocupação é de 25% mas permite a utilização de seis pavimentos. Ou seja, com um mesmo CA de 2,5, podemos construir mais ou menos pavimentos, mas a mesma metragem quadrada total, dependendo da taxa de ocupação permitida no lote. Em ambos podemos construir até 1.125 m², porém no primeiro caso teremos uma construção mais horizontal e no segundo uma mais verticalizada.

Isso pode acontecer, por exemplo, em cidades à beira mar: nas primeiras quadras, na faixa da praia, os municípios podem definir uma Taxa de Ocupação maior, e um gabarito (o número de pavimentos permitido) menor, com um mesmo CA que em lotes mais afastados da faixa de areia, onde o gabarito é maior e a T.O. menor. Isso acontece para que a sombra dos edifícios não se projete na praia cedo demais, espantando os banhistas. Isso também ocorre em grandes centros urbanos, onde o adensamento é maior em áreas mais centrais, permitindo a verticalização, e deixando bairros residenciais, ou com potencial de preservação ambiental, mais horizontais, melhorando a ventilação e insolação dos lotes.

Para o cálculo do coeficiente de aproveitamento, a fórmula é a seguinte:

E no meu lote, na minha cidade, como funciona?


Em geral, cada município define seus próprios critérios, determinando o que deverá ser contabilizado na taxa de ocupação e coeficiente de aproveitamento, através do seu plano diretor, lei de uso e ocupação do solo e do código de obras.
O que temos observado, é que frequentemente diversos municípios não costumam contabilizar no coeficiente de aproveitamento, os seguintes itens:

- sacadas até o limite de uma determinada área ou balanço;

- garagens em edifícios que incentivam os pavimentos garagem;

- beirais;

- áreas abertas como piscinas;

- áticos que não ultrapassem uma determinada área do pavimento tipo.

Para saber o que seu município determina, é importante consultar as legislações citadas e verificar, além da Taxa de Ocupação e Coeficiente de Aproveitamento, o Gabarito permitido e os Recuos e Afastamentos. A junção desses itens é que vai definir quantos pavimentos e quantos metros quadrados o lote permite construir. Ou seja, não é porque o gabarito permitido é de 12 , que você conseguirá construir todos esses pavimentos. Os outros Índices Urbanísticos combinados é que darão o resultado final.

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Por: Ana Carolina Moura Cardoso

 

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Comentários  

 
+4 #11 ANDRE 17/03/2016 11:28
Citando Nilton Gandra:
[quote name=""]Num lote com 819m², CA = 1 e taxa de ocupação = 50%, qual poderia ser a área total construida??


Você pode construir 819M², mas só poderá urilizar 50% da área do terreno com construção, ou seja se seu terreno tem 819m² de área a projeção do seu terreno sobre o lote (incluindo sacadas, se houver) será de no máximo 409,50m² - não esqueça os recuos e a taxa de permeabilidade exigidas pela legislação e lei de zoneamento.
Citação
 
 
+6 #10 Ana Carolina M. 26/08/2015 13:26
Os cálculos de TO e CA variam de acordo a lei de cada município. De modo geral calcula-se a área coberta e portanto piscina e estacionamento descoberto não contam. No entanto o ideal é consultar a prefeitura do seu município.
Citação
 
 
+4 #9 Ana Carolina M. 26/08/2015 13:19
Você precisa pedir uma Consulta Prévia na prefeitura de Guarulhos (não sei se lá também é este nome) que indique qual é o seu zoneamento, uso, taxa de ocupação e coeficiente de aproveitamento. Só assim você saberá, através da Inscrição Imobiliária do seu lote, qual o potencial construtivo do seu terreno.
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+5 #8 Gabriel Pimenta 19/07/2015 20:20
Tenho um terreno de 2.000 metros quadrados em Vila Galvão, Guarulhos. A princípio, um corretor me disse
que nesse terreno se aplicaria o coeficiente 4, ou seja 4X2000= 8.000 metros quadrados. Agora, julho de
2015, aparece uma construtora e querendo trocar por imóveis, me dando o indice de 3, ou seja 3X2000=6.
000. Não sou de São Paulo, moro na Bahia, por isso, peço encarecidamente que me diga.
No terreno de 2.000 metros quadrados em Vila Galvão, Guarulhos, SP, quantos metros posso construir?

Muito obrigado.
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+10 #7 PAULO SÉRGIO 21/01/2015 16:36
Olá. Gostaria de saber se a piscina entra no cálculo da taxa de ocupação e se seria uma lei federal, ou seja, na ABNT faz exceção da piscina no cálculo da T.O?
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+6 #6 Nilton Gandra 12/01/2015 14:48
Citação:
Num lote com 819m², CA = 1 e taxa de ocupação = 50%, qual poderia ser a área total construida??


819 M²
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